园区经济重点是平台经济

    文化创意产业的融合大戏显然刚刚开始，但这幕大戏显然离不开园区经济的催化影响。近日，上海市《上海贯彻国发10号文实施意见（征求意见稿）》明确要求充分发挥文化创意产业园区的主力军作用，中心城区推动文化创意产业园区从产业集聚、产业转化逐步向产业孵化、源头创新转变。从早期纯粹搬砖头的“二房东”，园区经济发展到今天已经真正走进4.0时代，产业集聚、产业融合，园区经济的创意魔力正引领着我国经济转型向纵深发展。

    “如果纯粹是二房东，我就搬砖头，没有创造价值在里面。现在，我们的园区开始做平台经济，我们在南京与南京广电合作一个园区，在秦淮区，朝天宫对面，我们期望将它作为一个文化平台来打造。”谈及园区建设，郁敏珺思路清晰敏捷，“经过调查，我们发现南京纯粹的话剧小剧场市场还有很长的培育期要走，而时尚秀场市场空间、市场容量都不足以产生巨大的经济与社会效益。”最后，他们敏锐地捕捉到儿童剧培训、演出以及衍生的平台市场潜力巨大。“我们在园区做硬件，找另一家资深儿童剧经纪公司，定制儿童体验剧，再配套学习培训机构、电视台的亮点节目。小孩在这里看儿童剧，做培训，学得好的可以参加电视台的儿童剧表演，加上后期包装推广，衍生产品市场，这个全齐了，打通产业链上下游，这个上下游产业链非常大，从培训到剧场，到实体的电视台节目的秀，到卖产品，这个才是我们现在要做的事情。”

    而在嘉定南翔的南翔智地越界创意园内，一个可能是全国最大室内的微电影摄影棚正在建设，整个微电影制作摄影都可以在那里完成。最终建成后，这里将成为上海最大的微电影制作、宣传、推广，跟后期制作的制作基地。此外，一个国内最大的大学生微电影节也将落户在那里。对于这样的平台实体，郁敏珺表示，“我们也会像投资人一样进去，我们想要用租金跟他置换股权，我们这样做不完全是扶持，其实也是类似投资性质的，用这个平台发现一些有潜力的苗子，我们就参与投资扶持。”此外，行动派的郁敏珺走在行业前面的还有被市经信委点名表扬的园区公共信息服务平台建设，“我们还在做一个公共信息服务平台，目前二期已经正式上线，在这个平台上，目前整合了很多园区服务的内容，在这个平台上我们的优质客户可以互相沟通交流，分享商机，共同成长。”这是锦和商业智慧园区建设的重要组成部分之一。在5月27日的“2014上海市智慧园区创新发展论坛”上，锦和商业的越界创意园在智慧园区的建设探索得到了市经信委的认可，被市经信委授予“上海市智慧园区首批示范园区”的称号。   

园区经济要依托专业化、精细化创造新价值

    锦和商业从2007年开始涉足文创产业园运营管理，截止2014年，锦和商业旗下运营管理商用物业已达18个，“越界创意园”、“越界·永嘉庭”、“越界·智造局”等已成为上海知名创意产业园区。作为锦和商业旗下的旗舰服务品牌，“越界”成为上海首个荣获上海市著名商标对的园区运营管理服务品牌，系列创意产业园区90%以上项目实现当年投入当年产出，平均出租率高达95%，服务文化创意企业数百家，实现了经济效益和社会效益的双丰收，已成为上海乃至全国文化创意产业园区运营管理领域的领先品牌。

    面对如此优异的成绩，郁敏珺认为，锦和商业最主要还是抓住了文创产业园的核心所在，即对文创产业园的定位与认知。她指出，“最先进入文创产业园的一批人没做好与很多因素有关，首先是行业发展尚属初期，不成熟；其次，最早从事文创产业园的都是文人，具有一定的自发性，在设计、改造或是运营管理上都存在短板；第三，产业园建设无论是改造还是运营都是一个重投资的行业，就部分企业而言资本可能是个考验。”

    而锦和商业通过5、6年的成长、摸索，逐步形成了专业的管理体系与服务团队。对每一个商用物业，锦和商业会先了解市场、客户，“从每个细节入手，以租户的角度来思考”，定位、规划、改造都围绕着客户需求展开，加上一整套成熟的改造（设计）、招商以及运营管理制度，锦和商业文化创意园区改造、运营管理之路走得非常稳健。

    就园区经济未来的发展前景，郁敏珺指出，在经济面临转型时期，现代服务业以前固有的简单粗放的发展模式都会被摈弃，产业园也一样，将来的发展大家都会从专业化、精细化上来创造新的价值，不再依靠资源挣钱。

   “做园区既要有传统商业地产的概念，但又绝不雷同，它的内容更有文化的、创意的性质，要懂商业配套，商业功能性要做好区分，又要对内容不断地更新，做创意。”她强调，“产业园本身也是一个创造的过程，怎么定位，怎么改建，招什么人，也是一个充满挑战的过程。”

    郁敏珺认为，随着城市化的发展，未来的城市不会完全是新建，二次开发会成为新的发展机会，按照上海目前的存量来讲，未来产业园行业市场需求将会非常大，再加上服务业也刚刚兴起，因此，文化创意产业园的发展机遇还会进一步提升。